Senatul a votat prelungirea TVA de 9% pentru locuinte pana la 1 octombrie. Ce urmeaza pentru cumparatori
Senatul Romaniei a adoptat proiectul legislativ care propune prelungirea perioadei in care anumiti cumparatori pot beneficia de cota redusa de TVA de 9% pentru achizitia unei locuinte noi.
Masura reprezinta un pas important pentru miile de persoane care au semnat promisiuni de vanzare-cumparare in termenul prevazut de lege, dar care au intampinat dificultati in finalizarea tranzactiilor, inclusiv din cauza blocajului sistemelor Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
Proiectul a fost adoptat de Senat in data de 27 iulie 2026 si a fost transmis Camerei Deputatilor, care este Camera decizionala.
Prin urmare, prelungirea nu este inca definitiva si nu produce efecte in acest moment. Pentru a deveni aplicabila, initiativa trebuie adoptata si de Camera Deputatilor, promulgata si publicata in Monitorul Oficial.
Ce a votat Senatul?
Proiectul L450/2026 modifica regimul tranzitoriu prevazut de Legea nr. 141/2025 si permite aplicarea cotei reduse de TVA de 9% pentru anumite tranzactii finalizate pana la data de 30 septembrie 2026 inclusiv.
In spatiul public, masura este prezentata drept o prelungire pana la 1 octombrie 2026. In forma adoptata de Senat, pentru achizitiile realizate de persoanele fizice, termenul efectiv de livrare si autentificare este 30 septembrie 2026 inclusiv.
Proiectul a beneficiat de o sustinere parlamentara larga, fiind adoptat cu 125 de voturi pentru si un singur vot impotriva.
Votul Senatului transmite un semnal important, dar cumparatorii trebuie sa retina ca procedura legislativa nu este inca finalizata.
Cine ar putea beneficia de TVA de 9%?
Prelungirea nu se aplica automat tuturor locuintelor si tuturor cumparatorilor.
Potrivit formei adoptate de Senat, persoana fizica poate achizitiona o singura locuinta cu TVA de 9%, daca sunt indeplinite cumulativ conditiile prevazute de proiect.
Locuinta trebuie sa aiba o suprafata utila de maximum 120 mp, fara a include anexele gospodaresti, iar valoarea acesteia, impreuna cu terenul pe care este construita, nu trebuie sa depaseasca 600.000 de lei, fara TVA.
La momentul livrarii, locuinta trebuie sa poata fi locuita ca atare si sa indeplineasca cerintele legale aplicabile.
Cumparatorul nu trebuie sa fi achizitionat o alta locuinta cu TVA redus incepand cu data de 1 ianuarie 2023, conform informatiilor inscrise in Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA.
De asemenea, trebuie sa fi fost incheiat pana la data de 1 august 2025 un act juridic care sa aiba ca obiect plata in avans pentru achizitionarea locuintei.
Pentru actele incheiate in perioada 3–31 iulie 2025 inclusiv, proiectul prevede si obligatia achitarii integrale, pana la 31 iulie 2025, a unui avans de 20% din valoarea locuintei, fara TVA.
Indeplinirea tuturor conditiilor trebuie verificata individual, in functie de documentele fiecarei tranzactii.
De ce a fost necesara prelungirea?
Termenul initial se apropia intr-un context dificil pentru piata imobiliara.
Atacul cibernetic care a afectat sistemele ANCPI a blocat sau a intarziat operatiuni esentiale pentru finalizarea tranzactiilor, precum obtinerea documentelor cadastrale, operatiunile de publicitate imobiliara si intabularea proprietatilor.
Pentru numerosi cumparatori, depasirea termenului nu ar fi fost cauzata de lipsa documentelor proprii, de neindeplinirea obligatiilor contractuale sau de lipsa finantarii, ci de imposibilitatea parcurgerii unor proceduri administrate de institutiile statului.
In aceste conditii, pierderea cotei reduse de TVA ar fi putut genera diferente financiare importante si ar fi pus in dificultate familii care si-au construit bugetele in functie de legislatia existenta la momentul semnarii antecontractelor.
URBANIS – Asociatia Dezvoltatorilor Imobiliari din Romania a solicitat public protejarea cumparatorilor afectati si adoptarea unei solutii care sa impiedice transferarea consecintelor blocajului asupra persoanelor care si-au respectat obligatiile.
Votul Senatului reprezinta un prim raspuns legislativ la aceasta situatie.
Ce se intampla cu tranzactiile realizate dupa 1 august?
Forma adoptata de Senat contine si o prevedere importanta pentru persoanele care ar putea finaliza achizitia dupa 1 august 2026, dar inainte de intrarea in vigoare a noii legi.
Cumparatorii care achita TVA la cota standard in aceasta perioada ar putea solicita restituirea diferentei dintre cota standard si cota redusa de 9%, daca indeplinesc toate conditiile prevazute de lege.
Restituirea ar urma sa poata fi solicitata incepand cu 1 octombrie 2026.
Procedura concreta trebuie aprobata prin ordin al presedintelui Agentiei Nationale de Administrare Fiscala, in termen de 30 de zile de la intrarea in vigoare a legii.
Aceasta prevedere este importanta deoarece procesul legislativ poate continua si dupa expirarea termenului initial. In lipsa unui mecanism de restituire, persoanele care finalizeaza intre timp tranzactiile ar putea fi dezavantajate.
Totusi, posibilitatea de restituire va deveni efectiva numai daca proiectul este adoptat in forma corespunzatoare si intra in vigoare.
Ce urmeaza la Camera Deputatilor?
Dupa adoptarea de catre Senat, proiectul a fost trimis Camerei Deputatilor, care va avea votul final.
Camera Deputatilor poate:
- adopta proiectul in forma transmisa de Senat;
- adopta proiectul cu modificari;
- respinge proiectul.
Daca initiativa este adoptata, legea va fi transmisa spre promulgare, iar ulterior trebuie publicata in Monitorul Oficial.
Doar dupa intrarea in vigoare a legii cumparatorii vor putea beneficia efectiv de noile termene si de eventualul mecanism de restituire.
Pana atunci, votul Senatului trebuie privit ca un pas decisiv, dar nu ca o confirmare definitiva ca termenul a fost deja modificat.
Ce ar trebui sa faca persoanele aflate in proces de achizitie?
Cumparatorii nu ar trebui sa intrerupa procedurile aflate in desfasurare si nici sa presupuna ca prelungirea se aplica deja automat.
Este recomandata pregatirea in continuare a tuturor documentelor necesare si mentinerea legaturii cu dezvoltatorul, notarul public, banca finantatoare si consultantii implicati.
Trebuie verificate in special:
- data semnarii promisiunii de vanzare-cumparare;
- valoarea avansului si data achitarii acestuia;
- suprafata utila si valoarea locuintei;
- situatia inscrierii in Registrul achizitiilor de locuinte cu TVA redus;
- stadiul documentatiei cadastrale;
- conditiile de livrare si finalizare a tranzactiei.
Fiecare situatie poate avea particularitati juridice si fiscale, iar eligibilitatea trebuie analizata pe baza documentelor concrete.
URBANIS continua sa urmareasca procesul legislativ
Adoptarea proiectului de catre Senat reprezinta un semnal incurajator pentru cumparatorii afectati, pentru dezvoltatori si pentru intreaga piata rezidentiala.
Demersurile realizate de URBANIS au urmarit protejarea persoanelor care au actionat cu buna-credinta si care nu ar trebui sa suporte costuri suplimentare din cauza unui blocaj independent de vointa lor.
Asociatia va monitoriza parcursul proiectului la Camera Deputatilor si va comunica informatiile relevante pe masura ce acestea devin oficiale.
Concluzie
Votul Senatului reprezinta un pas important pentru mentinerea cotei reduse de TVA de 9% in cazul anumitor achizitii de locuinte.
Proiectul ofera o posibila solutie atat pentru tranzactiile care pot fi finalizate pana la 30 septembrie 2026 inclusiv, cat si pentru unele achizitii realizate cu TVA standard in perioada dintre 1 august si intrarea in vigoare a legii.
Totusi, masura nu este inca definitiva.
Proiectul trebuie adoptat de Camera Deputatilor si trebuie sa intre in vigoare pentru ca noile termene si procedura de restituire sa poata fi aplicate.
Pana la finalizarea procesului legislativ, cumparatorii trebuie sa isi pregateasca in continuare documentele, sa urmareasca informatiile oficiale si sa verifice individual indeplinirea conditiilor pentru TVA de 9%.
Articolul are caracter informativ si nu inlocuieste consultanta juridica, fiscala sau notariala aplicata unei tranzactii concrete.
