Catre,

GUVERNUL ROMANIEI

Adresa:  Palatul Victoria, Piata Victoriei nr. 1, Sector 1, Bucuresti, cod postal 011791
Email: pm@gov.ro

In atentia,

D-lui. Prim Ministru Ilie Gavril Bolojan

Catre,

MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE

Adresa :  Strada Apolodor nr. 17, sector 5, cod 050741, Bucuresti

Email: publicinfo@mfinante.gov.ro si petitiiMFP@mfinante.gov.ro 

In atentia,

D-lui. Ministru de Finante Alexandru Nazare

Referitor la majorarea TVA-ului la achizitia de locuinte noi si Proiectul de LEGE privind unele măsuri fiscal-bugetare

Stimate D-le Prim Ministru/ Stimate D-le Ministru al Finantelor Publice,

Subscrisa “ASOCIAȚIA  DEZVOLTATORILOR IMOBILIARI  DIN ROMÂNIA – URBANIS “ (prescurtat ADIRU), este cea mai importanta asociatie de profil din Romania si scopul nostru este acela de a apara interesele dezvoltatorilor imobiliari din Romania, in vederea promovarii unei piete imobiliare a constructiilor de locuinte, dar si de a facilita o relatie de parteneriat si dialog intre autoritatile publice si private si membrii Asociatiei, in probleme de interes comun.

Scurta prezentare a situatiei de fapt

La acest moment piata imobiliara din Romania intampina mai multe dificultati de dezvoltare si crestere, printre care enumeram: lipsa de certitudine privind masurile fiscale, care vor afecta mediul economic, fapt ce afecteaza dorinta de achizitie si alte dificultati specifice legate de cresterea preturilor de construire, care au condus in perioada anterioara: anul 2024 si in primul semestru al anului 2025, la majorari de preturi, in ceea ce priveste achizitia de locuinte noi.

Conform proiectului de Lege publicat pe site-ul Ministerului de finante: proiecte-acte-normative – Acasa – MF, intelegem ca va creste cota TVA-ului redus de 9% pentru locuinte ca parte a politicii sociale, pana la valoarea standard de 21% pentru toate locuintele noi, care vor fi realizate si vandute dupa data de 01 august 2025.

Prin prezenta, “ASOCIAȚIA  DEZVOLTATORILOR IMOBILIARI  DIN ROMÂNIA – URBANIS “ (prescurtat ADIRU), în calitate de reprezentant al principalilor actori din sectorul construcțiilor rezidențiale si al industriei de dezvoltare imobiliara, dorim să ne exprimăm îngrijorarea profundă față de majorarea cotei reduse de TVA de la 9%, la 21% aplicabilă livrării de locuințe cu o valoare mai redusă, măsură anunțată ca parte a reformei fiscale propuse pentru anul 2025-2026.

Această inițiativă vine într-un moment extrem de vulnerabil pentru sectorul imobiliar și riscă să adâncească criza locuințelor accesibile din România.

Majorarea TVA va duce la:

• Creșterea prețului final al locuințelor cu până la 12%, afectând în mod direct familiile tinere și clasa medie;
• Blocarea accesului la creditare pentru un număr semnificativ de cumpărători eligibili prin programul „Noua Casă”;
• Favorizarea pieței gri și a tranzacțiilor declarate la o valoare mai mica decat valoarea reala.

Contextul actual al pieței imobiliare din România

Pentru o analiză obiectivă, considerăm necesară prezentarea unor dificultăți majore cu care se confruntă piața rezidențială în prezent:

1. Creșterea accelerată a costurilor de construcție, inclusiv materiale și forță de muncă, cu peste 40% în ultimii 3 ani.
2. Scaderea numarului de tranzactii cu locuinte noi, pe primul semestru al anului 2025, cu un procent extrem de ridicat de 30 %, raportat la perioada anterioara a anului trecut, cauzata de incertitudinile politice si fiscale actuale si de cresterile anterioare de preturi.
3. Dobânzi bancare ridicate, care reduc accesul populației la finanțare pentru achiziția de locuințe.
4. Scăderea apetitului investițional al dezvoltatorilor, pe fondul incertitudinilor legislative și fiscale.
5. Termene lungi și imprevizibile în obținerea autorizațiilor de construire, care întârzie demararea proiectelor si alte tipuri de blocaje administrative la nivel local, inclusiv cele privind bransarea ansamblurilor noi la utilitati.

Toate aceste dificultati vor conduce la o scădere în segmentul mediu, din cauza pierderii puterii de cumpărare, adica in ceea ce priveste majoritatea populatiei, fiind grevate deja pe un fond de  instabilitate fiscală, care generează neîncredere și afectează planificarea pe termen mediu și lung.

Estimam ca, in cazul in care noile masuri fiscale, privind cresterea de TVA la locuintele noi la cota standard de 21%, se vor aplica asa cum au fost publicate pe site-ul Ministerului de Finante, vom inregistrata o scadere generalizata a numarului de tranzactii imobiliare, iar scaderile vor putea ajunge pana la 50 % (jumatate) din numarul tranzactiilor inregistrate in anii anteriori. Cand ne referim la tranzactii ne referim la numarul de contracte noi (rezervari si antecontracte), care se vor semna. Facem aceasta precizare, deoarece efectele nu se vor vedea imediat, ci in anii urmatori. Aceasta diminuare dramatica, ar putea genera pe termen mediu si lung o scadere generalizata la nivelul intregii industrii imobiliare, cu pierderi de ordinul miliardelor de euro in investitii noi si scaderi corelative ale taxelor colectare la bugetul statului.

În lumina celor prezentate, solicităm reanalizarea cadrului economic, fiscal si social si menținerea cotei reduse de TVA de 9% pentru livrarea de locuințe noi în limita valorii prevăzute de legislația actuală. Această măsură este esențială pentru:

• Susținerea dezvoltării pieței rezidențiale;
• Facilitarea accesului tinerilor la locuințe;
• Evitarea blocării sectorului de construcții și a efectelor negative în economie si aparitia altor falimente in domeniu;
• Menținerea unei predictibilități fiscale minimale, atât pentru dezvoltatori, cât și pentru beneficiari.

Observatii si clarificari privind Proiectul ,,LEGE privind unele măsuri fiscal-bugetare”

Avand in vedere proiectul de lege publicat va solicitam sa aveti in vedere urmatoarele observatii si propuneri:

1. In documentul prezentat, citam:

Anexa nr. 2 de la titlul VIII „Accize și alte taxe speciale” se modifică și se înlocuiește cu anexa nr. 1 la prezenta lege.

Art. III – (1) Până la data de 1 august 2026 se aplică o cotă redusă de TVA de 9% pentru livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, dacă au încheiat până la data de 1 august 2025 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.

(2) Persoana fizică care nu a achiziționat începând cu 1 ianuarie 2023 o locuință cu cota redusă de TVA, alta decât cele prevăzute la art. III alin. (1) lit. a) din Ordonanța Guvernului nr. 16/2022 pentru modificarea și completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, abrogarea unor acte normative și alte măsuri financiar-fiscale, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 370/2022, cu modificările ulterioare, poate achiziționa, începând cu data de 1 august 2025, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuință cu cota redusă de TVA de 9%  conform alin. (1).

Consideram ca textul de lege este redactat deficitar si ar putea fi intepretat ca fiind o contradictie. Aliniatul 1) prevede faptul ca o persoana mai poate achizitiona ,,locuinte”, cu TVA redus de 9%, doar daca tranzactia se incheie pana la data de 01.08.2026. Din redactarea urmatorului aliniat, din modul de redactare ar rezulta ca ar mai putea totusi achizitiona ,,o singura locuinta”  începând cu data de 1 august 2025.

Va rugam sa clarificati aceste prevederi sau sa explicati in limbajul uzual, care va fi exact modul de aplicare deoarece normele fiscale trebuie sa fie clare si fara riscul unei duble interpretari avand in vedere ca impactul acestor 2 texte de Cod Fiscal vor impacta zecii de mii de tranzactii si persoane.

• Textul proiectului de lege nu face nicio referire la persoanele care spre exemplu au semnat un act juridic intre vii si au platit un avans cu un TVA de 19 %. Se va mentine cota actuala standard de 19% si pentru aceste persoane care vor incheia contracte de vanzare cumparare in viitor, avand in vedere ca noua cota standard va fi de 21%.

Chiar daca nu sunt la fel de numeroase ca cele cu o cota redusa de TVA de 9%, totusi si aceste persoane ar trebui sa beneficieze de un tratament fiscale similar.

Va rugam sa clarificati aceste prevederi si sa adaugati prevederi aplicabile si acestor tranzactii.

• In ceea ce priveste termenul tranzitoriu de 1 an, cuprins intre 01.08.2025 si 01.08.2026, consideram ,,de plano” ca acesta este insuficient pentru finalizarea unei tranzactii imobiliare, la care semnarea contractului are sau a avut loc pana la data de 01.08.2025. Este deja notoriu si arhicunoscut faptul ca, in medie, finalizarea unui proiect imobiliar dureaza 2 sau chiar mai multi ani, ceea ce inseamna ca o parte ,,norocoasa” a clientilor cumparatori va beneficia de cota actuala, iar acei cumparatori ale caror locuinte se vor finalizat dupa data de 01.08.2026 vor achita noua cota standard de TVA de 21 %.

In opinia noastra, limitarea de 1 an pentru aplicarea cotei reduse de TVA este injusta si chiar in contradictie cu normele fiscale, Constitutia Romaniei si normele de drept europene.

Spre exemplu:

Respectarea principiului securității juridice, și al încrederii legitime nu este respectat:

 ➤ Art. 1 alin. (5) din Constituție: „Respectarea Constituției, a supremației sale și a legilor este obligatorie.”
 ➤ Jurisprudența Curții Constituționale susține principiul predictibilității legii fiscale și interzicerea surprizei fiscale.

Este evident ca o majorare a TVA-ului de la 9% la 21% este o ,,surpriza fiscala totala” si bineinteles negativa.

Jurisprudența CJUE (ex: cauza C-41/04 – Levob) permite statelor membre să stabilească reguli clare privind momentul faptului generator de TVA, dar acestea trebuie să fie nediscriminatorii și proporționale.

Nu exista proportionalitate si nediscriminare atunci cand Legiutorul cunoaste de la inceput ca termenul tranzitoriu de 1 an nu va putea fi respectat de catre dezvoltatorii imobiliari si cumparatori din motive care nu tin de vointa lor.

In concluzie, solicitam expres mentinerea cotei reduse de TVA de 9% pentru locuintele sociale, in caz contrar vom observa o scadere a numarului de locuinte livrate, o scadere generalizata a intregii piete imobiliare cu efecte extrem de negative pe termen lung pentru intreaga economie.

Avem încredere că Guvernul României va analiza cu responsabilitate implicațiile acestei decizii și va menține cadrul legislativ favorabil dezvoltării durabile a pieței imobiliare din România.

Vă stăm la dispoziție pentru orice consultare sau colaborare pe această temă.
Pentru orice alte informatii aditionale va stam la dispozitie pe email la adresa office@adiru.ro, telefonic la numarul 0745.049.201.

Vă mulțumim anticipat,

Cu stimă,

PREȘEDINTE,                                                                                              DATA: 03.07.2025    

Grigore Cătălin Florin