Apartamentul ieftin care te poate costa mai mult. Cat platesti cu adevarat pentru o locuinta in 10 ani?

Doua apartamente. Primul costa 110.000 de euro. Al doilea costa 120.000 de euro.

Care este mai ieftin? Raspunsul pare evident. Primul.

Dar daca primul are facturi mai mari? Daca este atat de departe incat familia are nevoie de doua masini? Daca necesita investitii suplimentare? Daca are costuri mai mari de intretinere? Daca este mai greu de inchiriat? Daca peste zece ani se vinde mai greu? Si daca apartamentul de 120.000 de euro este mai eficient, mai bine conectat si isi pastreaza mai bine valoarea?

Dintr-odata, cei 10.000 de euro diferenta nu mai spun intreaga poveste. Pentru ca pretul unei locuinte il platesti in ziua achizitiei. Costul ei real il descoperi in anii in care locuiesti acolo.

O locuinta are doua preturi

Primul este simplu. Pretul de achizitie. Este cifra din oferta.

Al doilea este mult mai important si mult mai greu de calculat: costul total de proprietate.

In economie exista conceptul de Total Cost of Ownership – cost total de detinere. Este folosit atunci cand analizam automobile, echipamente, utilaje sau investitii. De ce nu l-am utiliza si pentru una dintre cele mai mari achizitii din viata noastra?

Pentru o locuinta, ecuatia ar putea arata simplificat astfel: PRET ACHIZITIE +

• finantare;
• energie;
• intretinere;
• transport;
• reparatii si investitii;
• costuri de administrare;
• valoarea proprietatii la finalul perioadei.

Abia atunci incepem sa intelegem costul real.

1. Pretul apartamentului este doar inceputul

Sa luam un exemplu ipotetic. APARTAMENTUL A: Pret 110.000 € APARTAMENTUL B: Pret 120.000 € Diferenta: 10.000 €

Daca ne oprim aici, Apartamentul A castiga fara discutie. Dar continuam calculul.

2. Parcarea

Apartamentul A nu include loc de parcare. Parcare: 12.000 € Apartamentul B are parcarea inclusa.

Noua situatie: A = 122.000 € B = 120.000 €

Dintr-odata, apartamentul aparent mai scump a devenit mai ieftin. Dar inca nu am terminat.

3. Finisajele si dotarile

Apartamentul A este livrat intr-o configuratie care necesita cateva upgrade-uri. Cumparatorul vrea:

• finisaje mai bune;
• aer conditionat;
• anumite modificari electrice;
• obiecte sanitare superioare;
• cateva ajustari inainte de mutare.

Cost ipotetic: 6.000 € Apartamentul B include deja dotarile respective.

Situatia actualizata: A = 128.000 € B = 120.000 €

Apartamentul care parea cu 10.000 € mai ieftin este deja cu 8.000 € mai scump.

4. Energia – diferentele mici devin mari in zece ani

Sa presupunem ca Apartamentul A se afla intr-o cladire mai putin eficienta energetic. Diferenta medie de consum intre cele doua locuinte este, ipotetic, de numai: 60 €/luna.

Nu pare enorm. Dar: 60 € × 12 luni × 10 ani = 7.200 € Si nici macar nu am introdus eventualele cresteri ale pretului energiei.

Din nou, scopul exemplului nu este sa spunem ca orice locuinta noua economiseste automat aceasta suma. Scopul este sa intelegem ca diferentele lunare mici devin importante atunci cand cumparam un activ pe care il folosim zeci de ani.

5. Transportul – marele cost ascuns al unei locuinte

Acesta este probabil unul dintre cele mai subestimate costuri. Apartamentul A este mai departe de transportul public si de principalele puncte de interes ale familiei. Apartamentul B este mai bine conectat.

Diferenta de cost pentru transport poate insemna:

• combustibil;
• uzura automobilului;
• service;
• asigurari;
• parcare;
• sau chiar necesitatea unui al doilea automobil.

Sa folosim un calcul extrem de prudent. Doar 100 € diferenta pe luna. In zece ani: 100 € × 12 × 10 = 12.000 € Iar aici nu am pus niciun pret pe timpul petrecut in trafic.

Dar cat valoreaza timpul tau?

Sa presupunem ca o locatie mai slab conectata inseamna doar 30 de minute suplimentare pe zi. Dus si intors. Aproximativ 250 de zile pe an. Inseamna: 125 de ore pe an. In zece ani: 1.250 de ore.

Adica peste 52 de zile complete. Nu zile de lucru. Zile de cate 24 de ore. Acest cost nu apare niciodata in pretul apartamentului. Dar exista. Si poate fi unul dintre cele mai importante costuri ale unei locatii.

6. Intretinerea cladirii

O proprietate nu trebuie doar cumparata. Trebuie intretinuta.

• Lifturi.
• Fatade.
• Terase.
• Instalatii comune.
• Pompe.
• Iluminat.
• Curatenie.
• Securitate.
• Spatii verzi.
• Echipamente.

Intr-o cladire bine proiectata si administrata, aceste costuri pot fi predictibile. Intr-o cladire cu probleme tehnice, lucrurile pot arata foarte diferit. De aceea trebuie analizata nu doar frumusetea proiectului in ziua predarii, ci si: „Cat de usor si cat de scump va fi de administrat aceasta cladire peste zece ani?”

7. Finantarea – poate cea mai mare cheltuiala dupa apartament

Pentru cei mai multi cumparatori, locuinta nu este platita integral din economii. Este finantata. Iar banii imprumutati au un cost.

Un apartament de 120.000 € finantat intr-o anumita structura poate ajunge sa aiba un cost total foarte diferit, in functie de:

• avans;
• dobanda;
• durata creditului;
• tipul dobanzii;
• comisioane;
• asigurari;
• rambursari anticipate.

De aceea, doua apartamente cu preturi similare pot avea costuri finale diferite daca sunt cumparate prin solutii de finantare diferite. Nu compara doar proprietatile. Compara si creditele cu care le cumperi.

Un procent aparent mic poate insemna zeci de mii de euro

La un credit ipotecar pe 25 sau 30 de ani, diferentele de dobanda conteaza enorm. De aceea, inainte de alegerea apartamentului, cumparatorul ar trebui sa stie:

• Cat poate imprumuta?
• Care este rata confortabila?
• Ce oferte exista?
• Ce avans este optim?
• Ce se intampla daca dobanda se modifica?
• Poate face rambursari anticipate?

In anumite situatii, negocierea corecta a finantarii poate fi la fel de importanta precum negocierea pretului apartamentului.

8. Reparatiile si calitatea constructiei

Cel mai ieftin material este ieftin o singura data. Dupa aceea poate deveni foarte scump.

Tamplarie. Hidroizolatii. Instalatii. Finisaje. Fatada. Acoperis. Echipamente. Calitatea executiei influenteaza costurile viitoare.

Un apartament mai ieftin la cumparare, dar care necesita interventii repetate, poate pierde rapid avantajul initial de pret. Acesta este motivul pentru care analiza tehnica a unei proprietati nu trebuie tratata ca un detaliu.

9. Valoarea la revanzare

Ajungem la partea pe care foarte multi cumparatori o ignora in ziua achizitiei. Intr-o zi este posibil sa vinzi.

Chiar daca astazi spui: „Este casa mea definitiva.” Viata se schimba. Poate apare un copil. Poate ai nevoie de o locuinta mai mare. Poate schimbi orasul. Poate apare o oportunitate profesionala. Poate vrei sa transformi proprietatea intr-o investitie.

Atunci vei descoperi diferenta dintre pret si lichiditate.

Ce apartamente se vand mai usor?

In general, cumparatorii cauta lucruri foarte asemanatoare:

• locatie buna;
• transport;
• compartimentare eficienta;
• suprafata potrivita;
• costuri rezonabile de intretinere;
• cladire buna;
• parcare;
• servicii in apropiere.

O proprietate care bifeaza aceste criterii are sanse mai bune sa ramana atractiva si pentru urmatorul cumparator. Iar acest lucru are valoare economica.

Sa revenim la cele doua apartamente

Aveam initial: A – 110.000 € B – 120.000 €

A parea cu 10.000 € mai ieftin. Dar am descoperit, in scenariul nostru ipotetic:

• parcare suplimentara pentru A: 12.000 €;
• upgrade-uri pentru A: 6.000 €;
• diferenta de energie in 10 ani: 7.200 €;
• diferenta de transport in 10 ani: 12.000 €.

Diferente cumulate analizate: 37.200 €

Nu afirmam ca aceasta va fi diferenta reala dintre doua proprietati. Fiecare caz trebuie calculat separat. Dar exemplul demonstreaza ceva foarte important: O diferenta de 10.000 € in pretul de lista poate deveni irelevanta atunci cand analizam zece ani de utilizare.

Si nici macar nu am calculat diferenta de valoare la revanzare.

Acesta ar trebui sa fie adevaratul calculator imobiliar

Cand comparam doua apartamente, ar trebui sa avem patru coloane:

1. ACHIZITIE

• Pret final;
• TVA aplicabil;
• Parcare;
• Boxa;
• Finisaje si upgrade-uri;
• Costuri initiale.

2. FINANTARE

• Avans;
• Suma finantata;
• Dobanda;
• Rata;
• Cost total estimat al creditului.

3. UTILIZARE

• Energie;
• Intretinere;
• Transport;
• Administrare;
• Reparatii.

4. VALOARE

• Locatie;
• Infrastructura;
• Calitatea proiectului;
• Eficienta energetica;
• Lichiditate;
• Potential de inchiriere;
• Potential de revanzare.

Abia dupa aceea comparam cele doua proprietati.

Pretul mic poate fi o oportunitate. Dar trebuie sa stim de ce este mic.

Nu trebuie sa cadem nici in extrema opusa. Un apartament mai ieftin poate fi o achizitie excelenta.

Poate dezvoltatorul are o promotie. Poate este ultima unitate disponibila. Poate cumparatorul beneficiaza de conditii comerciale foarte bune. Poate exista un discount pentru plata rapida.

Dar intrebarea trebuie pusa intotdeauna: „De ce este mai ieftin?”

Daca raspunsul este comercial, poate exista o oportunitate. Daca raspunsul este:

• locatie slaba;
• calitate slaba;
• costuri mari de exploatare;
• compartimentare dificila;
• lipsa infrastructurii;
• probleme juridice;

…atunci diferenta de pret poate avea o explicatie foarte clara.

Cumparatorul inteligent nu cauta cel mai mic pret

Cauta cel mai bun raport intre pret, cost si valoare. Este o diferenta fundamentala.

Cel mai ieftin apartament poate fi alegerea potrivita. Dar trebuie sa castige comparatia dupa ce introducem toate costurile. Nu inainte.

Concluzie: intreaba cat te costa locuinta in 10 ani, nu doar cat costa astazi

Pretul de lista este important. Pretul pe metru patrat este important. Dar niciunul nu spune intreaga poveste.

O locuinta este un activ pe care il folosim ani sau decenii. In aceasta perioada consuma energie. Necesita intretinere. Produce costuri de transport. Este finantata. Se uzeaza. Dar poate si acumula valoare.

De aceea, inainte sa alegi intre doua apartamente, pune-ti o intrebare diferita: „Care dintre aceste doua proprietati ma va costa mai putin si imi va oferi mai mult in urmatorii zece ani?” Nu: „Care este mai ieftina astazi?”

Pentru ca in imobiliare exista o diferenta uriasa intre pretul de cumparare si costul detinerii. Iar uneori apartamentul care costa mai mult astazi poate fi locuinta care te costa mai putin maine.