Cat castigi real dintr-un apartament cumparat in faza incipienta? Analiza concreta pentru investitorii din 2026

Una dintre cele mai discutate strategii in imobiliare este achizitia „din faza de proiect”. Multi investitori aud ca: „Se castiga cel mai bine la inceput.” Dar cat inseamna asta, concret? Si care sunt riscurile reale?

Ce inseamna faza incipienta?

Faza incipienta inseamna:

• proiect autorizat
• santier deschis sau in pregatire
• primele unitati lansate in vanzare
• preturi promotionale

Dezvoltatorii ofera preturi mai bune in aceasta etapa pentru a genera cashflow, a valida piata si a accelera ritmul vanzarilor.

Exemplu realist (scenariu mediu Sud Bucuresti)

Sa luam un apartament de 2 camere intr-o zona in expansiune din Sud:

• Pret in faza incipienta: 78.000 euro
• Pret la finalizare: 92.000 euro
• Diferenta bruta: 14.000 euro
• Crestere procentuala: ~18% intr-un interval de 18–24 luni.

Aceasta este apreciere de capital, fara a lua in calcul chiria.

De ce cresc preturile pana la finalizare?

Pe masura ce proiectul prinde contur, preturile cresc etapizat deoarece:

• Creste gradul de ocupare al proiectului
• Scade riscul perceput
• Creste cererea pentru unitatile ramase
• Se majoreaza costurile materialelor

Ce se intampla dupa finalizare?

Dupa livrare, investitorul are 3 optiuni:

• Revanzare imediata: Profit rapid din diferenta de pret.
• Inchiriere: Randament 6–8% anual in zonele bune din Sud.
• Pastrare pe termen lung: Beneficiezi si de apreciere continua si de chirie.

Calcul simplu investitional

Daca investesti 78.000 euro si obtii:

• +14.000 euro apreciere
• +6.000 euro chirie in primul an Randamentul cumulat in primii 2–3 ani poate depasi 20–25%. Important: aceste cifre depind de zona si de calitatea proiectului.

Care sunt riscurile?

Investitia in faza incipienta nu este lipsita de risc:

• Intarzieri in executie
• Probleme de finantare ale dezvoltatorului
• Supraevaluarea zonei
• Compartimentari slab gandite

De aceea este esential sa alegi un dezvoltator cu istoric, sa analizezi infrastructura zonei si sa verifici documentatia juridica.

Ce proiecte au cel mai mare potential?

Proiectele aflate in zone cu infrastructura noua, acces la metrou, conectare la A0 si dezvoltari integrate (spatii comerciale, parcari, servicii) tind sa aiba cea mai accelerata apreciere.

Adevarul matur

Cea mai mare diferenta nu o face anul, o face momentul din ciclul proiectului.

• Cei care cumpara la inceput: isi asuma un risc controlat, sunt recompensati prin pret si au cea mai mare marja de negociere.
• Cei care cumpara la final: au siguranta maxima, dar platesc pretul matur.

Concluzie

Da, investitia in faza incipienta poate genera castiguri reale, dar numai daca proiectul este bine pozitionat, dezvoltatorul este solid, iar zona are infrastructura si cerere reala. In imobiliare, profitul mare vine din pozitionare corecta, nu din speculatie.