În imobiliare, dacă ai găsit un imobil care îți place sau dacă ai găsit un cumpărător pentru imobilul pe care îl deții, o promisiune verbală nu e suficientă. Dacă vrei să ai garanția că tranzacția pe care ți-o dorești se va întâmpla așa cum îti dorești, ai nevoie de un antecontract. Cunoscut și ca promisiunea de vânzare-cumpărare, e documentul care ține loc de garanție, până când actul final ajunge să fie semnat în fața notarului.
Dacă te interesează să cumperi sau să vinzi un imobil, e bine să înțelegi foarte clar la ce te obligă și la ce te protejează un astfel de document.
Ce este antecontractul?
Este un acord scris între două părți, prin care una promite să vândă, iar cealaltă promite să cumpere un bun imobil, la o dată ulterioară. Nu transferă proprietatea, ci doar obligă părțile să o facă într-un viitor apropiat, în condițiile stabilite.
Documentul poate fi încheiat sub semnătură privată sau autentificat la notar. Diferența e că, în varianta notarială, devine titlu executoriu. Practic, dacă una dintre părți nu-și respectă promisiunea, cealaltă o poate acționa direct în instanță, fără să mai fie nevoie de un proces clasic.
De ce se semnează un antecontract?
Motivul principal e blocarea unei înțelegeri. Poate vrei să cumperi un apartament, dar ai nevoie de credit și banca încă analizează dosarul. Proprietarul nu vrea să mai arate apartamentul altora, dar nici nu e dispus să aștepte, fără a avea garanția vânzării. Antecontractul oferă siguranță pentru ambele părți.
În plus, în antecontract se stabilesc clar termenii: prețul, avansul, data limită pentru semnarea contractului final sau penalitățile pentru neîndeplinirea obligațiilor.
Ce conține un antecontract?
Un antecontract complet ar trebui să includă:
- datele de identificare ale părților
- descrierea imobilului (inclusiv număr cadastral, extras de carte funciară)
- prețul de vânzare convenit
- valoarea avansului plătit
- data până la care se semnează contractul final
- clauze speciale (garanții, evacuare, penalizări)
- obligații legate de acte (certificat energetic, intabulare, fiscal)
Dacă lipsește vreun element esențial, documentul poate deveni greu de aplicat sau contestabil în instanță. E important să te consulți cu un notar sau avocat înainte să semnezi.
E obligatoriu să existe un antecontract?
Nu e obligatoriu prin lege. Poți semna direct contractul de vânzare-cumpărare, dacă totul e pregătit și nu există factori de risc. Însă în majoritatea tranzacțiilor apare o perioadă de așteptare – pentru aprobare bancară, pentru obținerea actelor, pentru mutare.
În această perioadă, antecontractul devine un mijloc de protecție. Îți oferă timp și siguranță, fără să pierzi dreptul asupra proprietății negociate.
Cum se stabilește avansul?
De obicei, avansul e între 5% și 10% din valoarea totală a imobilului. Uneori poate fi mai mare, mai ales când cumpărătorul vrea să transmită seriozitate sau când vânzătorul are mai mulți clienți interesați.
Banii se plătesc în momentul semnării antecontractului. Suma trebuie menționată în document, cu explicații clare privind returnarea sau reținerea ei, în caz de nerespectare a angajamentului.
Ce se întâmplă dacă una dintre părți nu-și respectă promisiunea?
Dacă antecontractul e notarial, partea păgubită poate solicita în instanță executarea silită. Asta poate însemna:
- obligarea vânzătorului să vândă
- obligarea cumpărătorului să cumpere
- plata unor daune-interese
Dacă documentul nu e autentificat, e nevoie de un proces în care să se demonstreze buna-credință și prejudiciul. Asta înseamnă timp pierdut, costuri suplimentare și un rezultat incert.
În unele cazuri, părțile prevăd penalități fixe în antecontract: pierderea avansului sau returnarea lui dublată. Aceste clauze sunt perfect legale și oferă o motivație suplimentară ca toată lumea să-și respecte promisiunea.
Cât e valabil un antecontract?
Valabilitatea e stabilită de părți. Poate fi o lună, două sau mai mult. Important e să existe o dată limită clară. Dacă termenul trece și nimeni nu face nimic, antecontractul devine nul, iar obligațiile dispar.
Există însă situații în care părțile pot prelungi valabilitatea, printr-un act adițional. Se semnează înainte de expirarea termenului inițial și menționează noua dată.
Poți vinde un imobil cu antecontract în vigoare?
Nu e imposibil, dar e riscant. Dacă ai semnat deja o promisiune de vânzare și între timp apare un alt cumpărător cu o ofertă mai bună, nu poți ignora primul document. Dacă încerci să vinzi fără să rezolvi situația, poți fi dat în judecată și obligat să plătești daune.
Diferența dintre antecontract și rezervare
Mulți confundă antecontractul cu un simplu formular de rezervare. În realitate, diferențele sunt clare. Rezervarea e un acord informal, uneori fără valoare juridică, în care doar se menționează intenția de cumpărare. Nu există garanții, nici penalități clare.
Antecontractul are greutate juridică, implică obligații și permite acțiuni legale în caz de încălcare.
Antecontractul e un fel de pauză controlată. Îți permite să blochezi o oportunitate și să ai timp să o finalizezi corect. E un scut juridic, dar și un angajament pe care trebuie să-l tratezi serios.
