E-proprietatea va deveni, începând cu 2026, un termen care te va impacta dacă deții un apartament, o casă, un teren sau mai multe proprietăți. Este noul sistem informatic de înregistrare și impozitare a bunurilor imobile, propus de Ministerul Finanțelor și Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF). Acesta se bazează pe integrarea digitală a tuturor datelor legate de proprietăți, indiferent de instituția care le gestionează în prezent.
Scopul e-proprietatea este următorul: unificarea bazei de date la nivel național, astfel încât autoritățile să poată ști cu exactitate cine deține ce, unde, cât valorează și cât impozit trebuie plătit.
De ce se introduce sistemul?
Până acum, sistemul fiscal românesc a funcționat pe baza unor baze de date necorelate între ele. Ce avea în evidență primăria nu coincide mereu cu ce are ANAF. Există mii de cazuri în care un teren este înregistrat ca extravilan, dar în realitate este construit. Sunt foarte multe apartamente nedeclarate, imobile moștenite fără succesiune fiscală sau construcții ilegale tolerate.
Guvernul susține că se pierd anual sute de milioane de lei din cauza acestor neconcordanțe iar prin digitalizarea și integrarea e-proprietatea, speră să crească veniturile la buget fără să majoreze impozitele în mod direct.
Ce baze de date vor fi integrate?
Proiectul prevede conectarea mai multor instituții:
- Direcțiile de taxe și impozite locale
- ANAF
- ANCPI (Cadastru și Publicitate Imobiliară)
- Notariatele
- Inspectoratul de Stat în Construcții
- Administrația Fondului pentru Mediu
- Serviciile de urbanism ale primăriilor
Toate aceste entități vor transmite informații într-un sistem centralizat, controlat de Ministerul Finanțelor. Se va lucra cu hărți digitale, coordonate GPS, date cadastrale, imagini satelitare și informații despre autorizațiile de construcție.
Ce modificări vor apărea în modul de impozitare?
Cea mai importantă schimbare se referă la modul de calcul al impozitelor. În prezent, cota este stabilită pe baza unor grile de evaluare învechite, care nu reflectă mereu valoarea reală a proprietății. În sistemul e-proprietate, evaluarea va fi făcută automat, pe baza unor algoritmi care țin cont de:
- zona în care se află imobilul
- tipul proprietății
- suprafață
- destinație (locuință, spațiu comercial etc.)
- accesul la utilități
- starea juridică (ipotecat, grevat, în litigiu)
Acest sistem automatizat va genera valoarea impozabilă și va stabili nivelul impozitului. Practic, nu mai e nevoie să completezi declarații sau să aștepți notificări de la primărie. Totul se face electronic.
Vor crește impozitele?
Pentru unii, da. Pentru alții, nu se va schimba nimic. Totul depinde de cât de corect era evaluat imobilul înainte. Dacă în acte figura cu o valoare mai mică decât cea reală, diferența va fi actualizată. Asta va duce la o creștere a impozitului. Dacă în schimb locuința era deja evaluată corect, suma va rămâne aproximativ aceeași.
Pentru clădirile nedeclarate, fără autorizație sau fără actualizare fiscală, costurile vor crește semnificativ. Se vor percepe inclusiv penalități retroactive, acolo unde se va constata că proprietarul a beneficiat de scutiri nejustificate.
Ce tipuri de proprietăți sunt vizate?
Sistemul va acoperi toate categoriile de bunuri imobile:
- apartamente
- case individuale
- terenuri intravilane și extravilane
- clădiri nerezidențiale (hale, birouri, spații comerciale)
- construcții ușoare (garaje, magazii, foișoare)
- imobile în construcție
- locuințe aflate în regim hotelier sau Airbnb
Practic, nu există nicio categorie care să fie exclusă. Chiar și anexele gospodărești vor trebui înregistrate corect.
Ce înseamnă asta pentru tine?
Dacă deții o singură locuință în care stai și este deja înregistrată fiscal, s-ar putea să nu simți vreo schimbare majoră. Totuși, dacă ai o locuință de vacanță, un teren pe care nu l-ai trecut încă în evidențele primăriei sau o casă moștenită fără succesiune completă, acest nou sistem s-ar putea să te impacteze.
Orice neconcordanță între datele din teren și cele oficiale va atrage recalculări, amenzi sau chiar blocarea vânzării viitoare.
Ce trebuie să faci ca proprietar?
- Verifică dacă toate proprietățile tale sunt înregistrate corect. Nu merge pe ideea că “știu cei de la primărie”. Poți face o solicitare scrisă sau poți verifica direct la ghișeu.
- Actualizează datele acolo unde lipsesc. Dacă ai construit o anexă sau ai modificat o clădire fără autorizație, există o perioadă de grație anunțată pentru conformare voluntară.
- Înregistrează contractele de închiriere. Dacă ai închiriat un apartament, dar nu ai declarat veniturile, ANAF va primi semnale automate din sistem.
- Fă actualizările cadastrale. Dacă ai făcut modificări de compartimentare sau ai extins locuința, actualizează cartea funciară.
Cum va funcționa sistemul?
Fiecare proprietate va avea un ID unic, asociat CNP-ului sau CIF-ului proprietarului. Toate tranzacțiile, actualizările, modificările sau evaluările vor fi înregistrate în sistem. Orice nouă construcție va fi mapată în timp real prin imagini satelitare. Se vor folosi și drone pentru zonele greu accesibile.
Impozitul se va calcula anual, iar contribuabilul va primi notificarea direct în contul SPV (Spațiu Privat Virtual). Plata se va putea face online, în două tranșe, ca și până acum.
Ce riscuri apar dacă ignori sistemul?
Sunt mai multe consecințe posibile:
- recalcularea retroactivă a impozitului, cu penalizări
- imposibilitatea de a vinde proprietatea
- blocarea accesului la anumite facilități fiscale
- control fiscal extins
- sechestru în cazuri grave
Sistemul va avea funcții de alertare, dar și componente de inteligență artificială pentru detectarea automată a suspiciunilor. Practic, va fi mult mai greu să ascunzi o proprietate sau să eviți plata unor taxe.
Ce se întâmplă cu tranzacțiile imobiliare?
Toate tranzacțiile vor fi înregistrate instant în e-proprietate. Notarul va avea acces direct la sistem, iar transferul de proprietate nu se va putea finaliza decât dacă datele sunt corecte și actualizate. Vor dispărea astfel vânzările făcute „pe încredere”, fără verificarea actelor sau cu date incomplete.
Pentru dezvoltatori imobiliari, acest lucru înseamnă că fiecare unitate vândută trebuie să fie complet înregistrată și autorizată. Nu vor mai putea fi vândute apartamente în blocuri neintabulate, nici pe bază de antecontracte vag formulate.
Când urmează să intre în vigoare?
Implementarea este programată pentru 1 ianuarie 2026. În 2025 va fi testată o versiune pilot în câteva orașe mari – cel mai probabil București, Cluj-Napoca și Iași. Proprietarii din aceste zone vor fi primii care vor simți efectele sistemului. Restul țării va fi integrat treptat.
