Când ai în plan o tranzacție imobiliară, apar o mulțime de termeni tehnici pe care este posibil să nu îi cunoști. Unul dintre aceștia este „intabularea”. Dacă vrei să eviți situații birocratice neplăcute, e important să înțelegi ce înseamnă întabulare, când și de ce ai nevoie de aceasta. 

1. Ce înseamnă, concret, intabularea?

Intabularea este înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. Acest registru este ținut de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) și are caracter public, ceea ce înseamnă că oricine poate verifica cine deține legal un imobil.

Este un act formal, dar și un instrument legal. Odată ce ai realizat intabularea, ai o dovadă clară și verificabilă că tu ești proprietarul imobilului pentru care ai plătit.  Dacă nu ai făcut intabularea, în acte nu ești proprietar, chiar dacă ai un contract de vânzare-cumpărare sau o hotărâre judecătorească. 

2. De ce e intabularea obligatorie în timpul unei vânzări?

O tranzacție imobiliară nu poate fi finalizată corect fără ca proprietarul să aibă dreptul de proprietate intabulat. Lipsa intabulării înseamnă că notarul nu va putea încheia actul de vânzare-cumpărare definitiv și că  banca nu va accepta apartamentul ca garanție pentru un credit ipotecar.

3. Care e diferența între cadastru și intabulare?

Cadastrul reprezintă partea tehnică: descrierea imobilului (suprafață, destinație, amplasare, planuri etc). Intabularea vine după ce există un cadastru valabil și presupune înscrierea juridică a dreptului de proprietate.

Un imobil poate avea cadastru fără să fie intabulat. Dar nu poate fi intabulat fără cadastru. 

4. Când trebuie făcută intabularea?

Există mai multe momente în care apare această necesitate:

• după cumpărarea unui imobil nou (de la dezvoltator);
• după succesiune, în cazul unei moșteniri;
• după o donație;
• în urma unei partaje sau hotărâri judecătorești;
• după o construire nouă;
• în cazul modificărilor de structură sau destinație.

În toate aceste situații, dacă nu faci intabularea, nu poți proba că ești proprietar. Nici nu poți înstrăina sau ipoteca acel bun.

5. Ce documente sunt necesare pentru intabulare?

Lista actelor diferă în funcție de tipul imobilului și de motivul pentru care soliciți intabularea. În general, ai nevoie de:

• cererea de intabulare completată;
• actul de proprietate (contract, titlu, certificat de moștenitor etc);
• planul cadastral și extrasul de carte funciară;
• dovada plății taxei OCPI.

Pentru imobilele noi, este nevoie de procesul-verbal de recepție, autorizația de construire și certificatul de atestare a edificării.

6. Cât durează  intabularea?

Durata procesului depinde de județ, volumul de lucru al OCPI și corectitudinea documentelor depuse. În mod normal, intabularea se face în 3-10 zile lucrătoare.

În regim de urgență, termenul poate fi redus la 1-3 zile, dar costurile cresc. Taxa standard este de 60 lei pentru persoane fizice și 120 lei pentru persoane juridice. În regim de urgență, poate ajunge la dublu.

7. Ce riscuri apar dacă lipsește intabularea?

Lipsa intabulării blochează drepturile tale. Dacă nu ai acest pas finalizat:

• nu poți vinde imobilul legal;
• nu poți contracta un credit garantat cu acea proprietate;
• nu poți trece bunul ca aport într-o firmă;
• nu poți încasa despăgubiri de la stat în caz de expropriere;
• nu poți dovedi că tu ești proprietarul în fața unor terți.

Astfel, din simpla lipsă a unui act oficial, poți pierde timp, bani și oportunități. Procesul nu e costisitor, dar lipsa lui poate genera pierderi reale

8. Se poate face intabularea online?

OCPI a introdus o platformă electronică numită e-Terra, prin care se pot depune acte și se pot face unele solicitări online. Totuși, multe birouri de cadastru colaborează direct cu experți tehnici, iar documentația originală în format fizic este încă solicitată în majoritatea județelor. E recomandat să colaborezi cu o persoană autorizată pentru întocmirea dosarului complet, mai ales dacă apar modificări sau erori în acte.

9. Întrebări frecvente
10. Ce se întâmplă dacă am un contract de vânzare, dar n-am făcut intabularea?

Din punct de vedere legal, dreptul de proprietate nu e considerat transferat până la înscrierea în cartea funciară. Dacă nu ai făcut intabularea, apar probleme la vânzare, ipotecare sau succesiune.

Pot vinde un teren fără să fie intabulat?

Nu. Notarul nu poate autentifica un act de vânzare dacă terenul nu este intabulat.

Odată făcută intabularea, ai o bază legală clară. Indiferent ce se întâmplă mai departe, nu mai ești doar un deținător, ci ești, în acte, proprietar deplin.