Astazi, vreau sa vorbesc despre un subiect la cald, foarte controversat; o propunere legislativa noua, si anume cresterea TVA a locuintelor noi.
Anul 2024 vine cu vesti mai putin bune pentru piata imobiliara. Apar modificari importante ale codului fiscal. Acestea vor avea impact pe mai multe planuri: costurile de achizitie ale apartamentelor si caselor, dar si impozite mai mari la vanzarea de locuinte.
Sectorul imobiliar e considerat unul din cele mai importante motoare ale economiei, si pe buna dreptate. Insa, modificarea TVA are efecte negative. Ea va dauna personelor fizice si juridice deopotriva. Sincer vorbind, ne asteptam ca intreaga economie sa fie zdruncinata de aceasta crestere.
UPDATE! In momentul de fata, in Romania, se inregistreaza un boom imobiliar. A crescut cererea cu aproximativ 30%. Oamenii se grabesc sa incheie contractele si sa plateasca avansul, pentru a beneficia de TVA-ul redus si a evita o cota marita. Frica de un TVA mai mare i-a facut pe multi romani sa ia o decizie mai rapida in vederea cumpararii unei noi locuinte.
Cresterea TVA a locuintelor – Ce trebuie sa retii
-
- Piata imobiliara va fi lovita dur de intentia Guvernului de a majora TVA de la 5 la 9%;
-
- Preturile locuintelor vor creste din cauza acestei masuri, iar efectul va fi suportat de tine, client si potential cumparator;
-
- 5%, respectiv 9%, sunt ambele cote reduse, aplicate doar celor care sunt la achizitia primei case. Cota standard in toate celelalte situatii e de 19%;
-
- Apare si un nou impozit, ce va fi suportat de dezvoltatorii imobiliari, dar mai multe despre toate acestea poti afla in continuare, mai jos.
Cresterea TVA a locuintelor – Ce anume se intampla?
Exista intentia de a creste TVA-ul pentru locuintele noi. El va depasi pragul actual de 5%, ajungand la 9%, in cazul in care aceasta propunere se va aproba. Exista si o veste buna, dar aplicabila doar pentru cei care deja au platit sau urmeaza sa achite avansul pentru noua casa pana la finalul anului 2023.
TVA-ul, in acest caz, dar si in situatia in care exista o prevedere in acest sens in contractul incheiat intre vanzator si comparator, va ramane la 5%.
Draftul initial al acestei propuneri legislative era si mai sumbru, in sensul ca ar fi existat patru schimbari ce ar fi afectat piata imobiliara din Romania. Pentru cei mai optimisti dintre noi, faptul ca proiectul de lege a fost actualizat e un semn bun. In varianta lui finala, prevede doar doua schimbari in loc de patru.
In orice caz, ambele variante vor avea efecte nedorite, atat pentru piata imobiliara cat si pentru populatie.
Unde se aplica aceasta crestere TVA a locuintelor noi?
TVA-ul de 9% se va aplica pentru noile locuinte ce nu depasesc 120mp suprafata utila. Cota de 5% ramane asa pentru casele si apartamentele care pot fi locuite de indata, ca atare. Daca aceste reguli nu sunt respectate, cota aplicata va fi de 19%.
O locuinta ce poate fi ocupata imediat, asa cum este, are urmatoarele:
-
- Acces direct si liber la spatial de locuit;
-
- Existenta utilitatilor precum apa potabila, energie electrica, si sistem de evacuare a reziduurilor menajere;
-
- Existenta a minimum trei spatii diferite: pentru dormit, pentru gatit, si grup sanitar;
-
- Finisaje interioare: tapet sau pereti finisati, podele cu gresie sau parchet, usi interioare, faianta etc.;
-
- Finisaje exterioare: geamuri, acoperis, usi la intrare;
-
- Existenta instalatiilor electrice si sanitare.
Cum te va afecta cresterea TVA a locuintelor?
In cazul in care aceasta crestere de TVA se va aplica, populatia trebuie sa se astepte la scumpirea noilor locuinte cu pana la 3,81%. Iata un exemplu practic:
-
- In momentul actual, pentru un apartament nou care costa 100.000 de euro, pretul final cu TVA de 5% va fi de 105.000 de euro.
-
- Incepand cu 2024, costul suportat de client pentru acelasi apartament, tinand cont de noul TVA de 9%, va fi 109.000 de euro.
In concluzie, valoarea TVA va creste cu 80%.
Cine va putea continua sa plateasca 5% TVA pentru locuintele noi?
In aceasta propunere legislativa se prevad anumite cazuri in care TVA redus de 5% continua sa se aplice:
-
- Este valabil pentru cumparatorii care au incheiat un contract de vanzare-cumparare si au achitat un avans pana la data de 31 decembrie 2023;
-
- Este posibila aplicarea TVA-ului curent de 5% si in cazul in care dezvoltatorul sau vanzatorul preda locuinta cumparatorului, care se obliga sa achite integral costul noii locuinte.
Exista si o veste mai putina buna pentru cei care au achitat deja avansul, insa vor putea locui in noua casa abia in anul 2024. In cazul acestora, indiferent de plata avansului, se va aplica noua cota de 9%.
Cresterea TVA a locuintelor – Principalele consecinte
Schimbarea aceasta se doreste a fi o revolutie fiscala, dar parca e facuta din pix, tinand cont cate persoane fizice si juridice vor avea de suferit de pe urma ei.
Iata doar o parte din consecintele acestei masuri de crestere a TVA:
-
- Scaderea numarului de clienti;
-
- Blocarea multor proiecte de dezvoltare imobiliara;
-
- Scaderea puterii de cumpararea a romanilor;
-
- Afectarea intregii economii.
Ar fi necesar un studiu de impact pentru aceasta majorare TVA?
Da, daca vrem sa obtinem rezultate care sa ne confirme ceea ce deja se estimeaza. Nu cred ca se va pune problema de asa ceva, din moment ce ar dauna celor care au avut aceasta initativa fiscala. Un astfel de studiu ar arata ceea ce deja ne dam seama toti, ca cel mai probabil vom trece printr-un blocaj imobiliar.
Cum vom iesi din el? Prin masuri economice si guvernamentale care sustin piata. Taxele mai mari nu rezolva problema deficitului. Altfel, riscam sa amputam numeroase domenii, precum cel imobiliar.
Ce pot face vanzatorii in legatura cu cresterea TVA a locuintelor?
La fiecare situatie similara cu aceasta, brokerii imobiliari au incercat si, de multe ori, au si reusit sa plafoneze cumva preturile noilor locuinte. Probabil multi se vor gandi sa coboare pretul unui apartament de la 140.000 de euro, undeva pe la 120.000.
Insa, in situatia actuala, aceasta metoda nu va functiona foarte bine. Potrivit analistilor, cel mai mare efect se va resimti in cazul apartamentelor de trei camere, mai ales cele cu finisaje premium si localizate in zone considerate bune ale orasului.
Pe de alta parte, e de asteptat ca multi dezvoltatori sa refuze scaderea preturilor, cel putin in primul trimestru al anului 2024. Un lucru e cert: dezvoltatorii si brokerii imobiliari au devenit confuzi in a-si tot actualiza listele de pret. Aceasta confuzie e determinata de schimbarile frecvente ale pietei.
Cum arata situatia actuala a pietei imobiliare din Bucuresti?
Doar zona de sud a capitalei inregistreaza momentan o usoara crestere de 6% a ofertei, pe cand restul zonelor se confrunta cu scaderi ale ofertelor de locuinte noi. Asa cum se intampla de obicei in piata, cand cererea e mare (cum e cazul acum in Bucuresti) si oferta e mai mica, pretul creste fara discutie.
Contrar asteptarilor, insa, si preturile locuintelor au mai scazut in ultima vreme, exceptie facand zona de nord, unde preturile imobilelor au crescut cu pana la 7%.
In ciuda estimarilor sumbre bazate pe inflatia mare, conflicte armate la granite, si dobanzi bancare in crestere, piata imobiliara s-a dovedit a fi rezilienta si matura. Asta nu inseamna ca nu exista riscuri. Tot ce putem face e sa speram ca noile masuri fiscale nu vor afecta parcursul pietei.
In concluzie, cererea e in crestere pe toate planurile. Oamenii cauta apartamente si case noi de vanzare sau de inchiriat.
Cresterea TVA a locuintelor – Ce concluzii putem trage?
Cresterea TVA a locuintelor noi e momentan doar o propunere. Insa, ea vine pe un fond deja turbulent al pietei. Spun asta, gandindu-ma la tranzactiile imobiliare din anul acesta, care au suferit o scadere de peste 20% prin comparatie cu anul 2022.
In al doilea rand, prin extrapolare, aceasta masura afecteaza semnificativ mai toate domeniile economice. Din cauza asta, ma astept sa resimtim o scadere a puterii de cumparare a populatiei. Si, prin asta, ma refer si la posibila diminuare a cererii de noi case si apartamente.
Iata cateva sugestii pe care ti le recomand pentru a evita cresterea TVA a locuintelor:
-
- Daca ai de gand sa cumperi un apartament in curand, e mai intelept sa faci acest pas acum, pana la finalul anului. Astfel, vei beneficia de cota redusa de doar 5%;
-
- Sa zicem ca-ti doresti un apartament nou in zona de sud a capitalei. Acolo, gasesti o mare varietate de oferte. Insa, asigura-te ca locuinta nu depaseste suprafata de 120mp, sau se incadreaza in suma de 120.000 de euro. Daca aceste conditii nu sunt indeplinite, nici tu nu vei beneficia de TVA-ul actual de 5%.
