Top 5 greseli in contractul de vanzare-cumparare si cum sa le eviti

Achizitia unei locuinte este un pas plin de entuziasm in viata oricui. Totusi, in graba de a finaliza tranzactia, acest pas poate aduce si cateva provocari. Acestea pot fi cu usurinta evitate, daca iti acorzi timpul necesar. Descopera, in cele ce urmeaza, care sunt cele mai comune greseli in contractul de vanzare-cumparare si cum le poti evita.

1. Lipsa verificarii documentelor dezvoltatorului 

Lipsa verificarii documentelor dezvoltatorului este o prima greseala, care poate duce la situatii neplacute, precum procese, pierderea investitiei sau chiar imposibilitatea de a locui in casa visurilor tale. De aceea, printre primele lucruri pe care ar trebui sa le faci, inainte de a semna contracul de vanzare-cumparare, este de a verifica documentele dezvoltatorului. Iata care sunt acestea:

• Certificatul de Urbanism – documentul care ofera informatii esentiale despre regimul juridic, economic si tehnic al terenului. Practic, acest act iti arata ce se poate construi pe acel teren si daca proiectul respecta reglementarile urbanistice locale. Fara un certificat valid, exista riscul ca imobilul sa nu fie in conformitate cu planurile urbanistice ale orasului.

• Autorizatia de construire – documentul care atesta ca dezvoltatorul are dreptul legal de a incepe lucrarile. Fara o autorizatie valabila, constructia poate fi considerata ilegala.

• Actul de proprietate al terenului – document care demonstreaza ca dezvoltatorul are dreptul legal asupra terenului pe care construieste. Daca dezvoltatorul nu este proprietarul terenului sau daca terenul este implicat intr-un litigiu, intreaga tranzactie poate fi compromisa.

• Extrasul de Carte Funciara – document care iti ofera o imagine clara a situatiei juridice a terenului sau imobilului. Aici vei gasi informatii despre posibile ipoteci, litigii sau alte probleme care ar putea afecta viitoarea ta locuinta. 

Verificand toate aceste documente, te asiguri ca dezvoltatorul are dreptul legal de a construi si de a vinde si eviti problemele ulterioare cu privire la proprietate. 

👉Daca esti in cautarea unei locuinte spatioase in Bucuresti, descopera apartamentele cu 3 camere de vanzare in Bucuresti disponibile in portofoliul Sudrezidential.ro. Pe langa faptul ca beneficiezi de comision zero la achizitie, iti punem la dispozitie si suport juridic, prin intermediul partenerilor nostri. 

2. Neatentia la clauzele din contractul de vanzare-cumparare 

Dupa ce te asiguri ca toate documentele de mai sus sunt in regula, urmeaza sa fii atent la clauzele incluse in contractul de vanzare-cumparare. Iata care sunt cele mai importante:

• Termenul de predare a apartamentului, adica momentul in care vei primi cheile locuintei tale. Verifica data exacta mentionata in contractul de vanzare-cumparare al imobilului si asigura-te ca este realista. De asemenea, verifica daca sunt incluse conditii pentru eventuale prelungiri justificate – si, mai ales, daca acestea sunt rezonabile.

• Penalitati pentru intarzieri. Ce se intampla daca dezvoltatorul intarzie predarea? Contractul de vanzare-cumparare ar trebui sa prevada detalii clare, cum ar fi compensatii financiare pentru fiecare zi de intarziere. Fara aceste prevederi, vei avea dificultati in a-ti recupera pierderile cauzate de intarzieri sau in a motiva dezvoltatorul sa finalizeze la timp lucrarile.

• Modalitatea de plata. Aici trebuie sa fii atent la termenele de plata pentru fiecare transa, conditiile pentru plata integrala sau in rate, precum si la posibile penalitati pentru intarzierea platilor din partea ta.

👉Daca ai gasit apartamentul cu 2 de camere mult visat pe Sudrezidential.ro si ai nevoie de un imprumut pentru a-l achizitiona, iti oferim suport gratuit prin intermediul unui broker de credite. In plus, suntem alaturi de tine in fiecare etapa a procesului, astfel incat tu sa intri in posesia locuintei tale intr-un timp cat mai scurt.

• Garantiile oferite. Aici trebuie sa citesti cu atentie detaliile despre perioada de garantie pentru lucrarile de constructie si ce tip de probleme acopera garantia (defecte structurale, finisaje etc.). De asemenea, este important ca in contractul de vanzare-cumparare al imobilului sa fie clarificata si procedura pentru solicitarea reparatiilor in perioada de garantie.

• Conditiile de reziliere a contractului de vanzare-cumparare al imobilului. Chiar daca nu planuiesti sa renunti la achizitie, trebuie sa cunosti conditiile in care contractul poate fi reziliat. Fii atent la penalitatile aplicate daca tu decizi sa anulezi contractul, la situatiile in care dezvoltatorul poate rezilia contractul, precum si la recuperarea sumelor deja platite, in cazul rezilierii.

Te intrebi in ce conditii se poate ataca contractul de vanzare-cumparare? Ei bine, daca una dintre parti (tu sau dezvoltatorul) nu-si executa obligatiile contractuale, atunci contractul de vanzare-cumparare poate fi atacat.

Ca sa poti parcurge cu atentie fiecare capitol din contractul de vanzare-cumparare, aloca-ti timp pentru a citi documentul integral, fara graba. Noteaza orice termen sau clauza care nu este clara si cere clarificari dezvoltatorului sau consulta un specialist. Nu semna niciodata ceva ce nu intelegi in totalitate. 

3. Ignorarea specificatiilor tehnice

Dupa ce ai parcurs deja acest doi pasi, cel mai probabil deja iti imaginezi cum va arata interiorul locuintei, ce culori vor avea peretii si cum vei mobila camerele. Dar cum ramane cu specificatiile tehnice? 

Aceste detalii sunt importante pentru a te asigura ca imobilul pe care il cumperi este de cea mai buna calitate. Iata care sunt cele mai importante specificatii tehnice pe care sa le urmaresti:

• Materialele de constructie folosite. Acest aspect include totul, de la structura de rezistenta a cladirii (beton, otel, caramida), pana la izolatia termica si fonica. Este esential sa stii daca materialele sunt de calitate si conforme cu standardele actuale. De exemplu, un sistem de izolatie slab poate duce la facturi mai mari pentru energie.

• Finisajele si instalatiile. Verifica ce tip de finisaje sunt incluse: pardoseli (gresie, parchet), ferestre (termopan sau alt tip), usi, dar si dotarile din baie si bucatarie. Daca aceste detalii lipsesc sau sunt vagi in contractul de vanzare-cumparare, risti sa nu primesti calitatea promisa.

• Suprafata utila si construita. Contractul ar trebui sa includa aceste valori si sa fie in conformitate cu ce ti s-a prezentat initial. 

👉Afla care este diferenta dintre suprafata utila si suprafata construita a unui imobil si cum pot influenta pretul unui imobil.

4. Neverificarea termenelor de plata din contractul de vanzare-cumparare al apartamentului

In functie de cele agreate cu dezvoltatorul, cumpararea unei locuinte poate implica si o serie de termene stricte de plata, iar ignorarea acestora poate duce la complicatii majore. Iata care sunt cele mai importante:

• Penalitati. Daca intarzii la plata unei transe, majoritatea contractelor prevad aplicarea de penalitati financiare. Acestea pot fi calculate ca procent zilnic din suma datorata pentru fiecare zi de intarziere si, in timp, pot ajunge la sume considerabile. 

• Rezilierea contractului. In cazuri mai grave, intarzierea platilor poate duce chiar la rezilierea contractului de catre dezvoltator. Ce inseamna asta? Ca pierzi dreptul asupra locuintei, chiar daca ai platit deja o parte din valoare.

• Pierderea avansului. Bineinteles, in caz de reziliere a contractului din cauza nerespectarii termenelor de plata, exista riscul sa pierzi avansul platit. 

Cum eviti astfel de probleme? Ei bine, iata cateva sfaturi practice:

• Verifica atent calendarul de plata inainte de semnarea contractului. Asigura-te ca termenele si sumele sunt realiste si ca ai resursele necesare pentru a le respecta.

• Fa o prioritate din plata la timp a transelor stabilite in contract.

• Citeste clauzele legate de penalitati si reziliere. Cunoasterea acestora te ajuta sa intelegi riscurile si sa te organizezi mai bine.

5. Lipsa unei inspectii detaliate la receptia apartamentului 

In final, haide sa vorbim despre momentul receptiei apartamentului. Acesta este, fara indoiala, unul dintre cele mai asteptate. Totusi, mai exista un pas de facut: inspectia detaliata a apartamentului, pentru a verifica daca au fost respectate specificatiile tehnice din contractul de vanzare-cumparare. Iata ce trebuie sa verifici:

• Finisajele. Verifica atent peretii, tavanul si pardoselile. Cauta fisuri, pete, denivelari sau alte nereguli care pot indica probleme de constructie. Asigura-te ca materialele folosite (gresie, faianta, parchet) sunt de calitate si conforme cu specificatiile tehnice din contract.

• Instalatiile. Testeaza toate instalatiile sanitare, electrice si termice. Verifica daca prizele si intrerupatoarele functioneaza, daca robinetele si tevile nu prezinta scurgeri si daca sistemul de incalzire este in perfecta stare. Orice defectiune descoperita acum va fi mult mai usor de remediat inainte de receptia apartamentului, decat dupa ce te muti.

• Functionarea echipamentelor. Daca apartamentul include echipamente, precum centrala termica, aparate de aer conditionat sau electrocasnice, verifica daca toate functioneaza corespunzator. Solicita instructiuni de utilizare si certificate de garantie pentru fiecare aparat.

• Suprafetele. Masoara suprafata utila a apartamentului si compar-o cu ceea ce este stipulat in contract. Diferentele semnificative pot fi un motiv serios de negociere sau chiar de refuz al receptiei.

👉Descopera mai multe sfaturi de la ANPC despre ce trebuie sa verifici atunci cand faci receptia unei case. 

Realizand aceasta inspectie inainte de receptie, poti solicita dezvoltatorului sa remedieze orice probleme descoperite. Daca semnezi procesul-verbal de receptie fara sa verifici, exista riscul de a pierde dreptul de a reclama ulterior anumite defecte.

De aceea, aceasta este ocazia ta sa te asiguri ca ceea ce ai cumparat este exact ceea ce ti s-a promis. Nu te grabi. Acorda-ti suficient timp pentru a verifica totul in detaliu.

In concluzie, procesul de achizitie a unui imobil consta in mai mult decat semnarea contractului de vanzare-cumparare. Foloseste-te de informatiile prezentate in acest articol si acorda-ti timpul necesar, pentru a analiza fiecare document si detaliu care conteaza.

Surse foto: Unsplash, Unsplash.