Contractul de vanzare-cumparare a unui imobil: ce este si ce elemente contine

In procesul de cumparare a unui apartament, unul dintre pasii esentiali este incheierea unui contract de vanzare-cumparare imobil. Abia apoi, tu, in calitate de cumparator, devii proprietarul imobilului. 

Totusi, inainte de a semna, este important sa fii atent la cateva elemente importante, inscrise in contract, si sa-ti cunosti obligatiile. Descopera, in cele ce urmeaza, tot ce e bine sa stii.

Ce este contractul de vanzare-cumparare

contract de vanzare cumparare imobil 1493643161

Indiferent ca ai mai cumparat un imobil pana acum sau nu, cu siguranta ai mai auzit termenul de „contract de vanzare-cumparare”. Si, asa cum probabil stii deja, un contract de vanzare-cumparare imobil reprezinta acel acord legal intre doua sau mai multe parti, prin care una dintre parti (vanzatorul) se angajeaza sa vanda un imobil celeilalte parti (cumparatorului), de obicei, in schimbul unei sume de bani. 

In urma semnarii contractului, imobilul este transferat din proprietatea vanzatorului in proprietatea cumparatorului.

Pentru ca sta la baza unui transfer legal de proprietate, contractul de vanzare-cumparare este un act destul de complex, ce contine urmatoarele elemente:

Identificarea partilor contractante

Primele informatii pe care le vei regasi in contractul de vanzare-cumparare sunt referitoare la identificarea partilor contractante. Cei implicati in tranzactie trebuie sa fie identificati cat se poate de clar. Datele lor trebuie sa contina:

  • Numele si prenumele: numele complet al vanzatorului si, de asemenea, al cumparatorului trebuie specificate in mod clar.
  • Codul Numeric Personal (CNP): CNP-ul ambelor parti trebuie inclus in contract.
  • Domiciliul sau resedinta: adresa de domiciliu sau de resedinta a vanzatorului si a cumparatorului ar trebui sa fie, de asemenea, parte din document.

Identificarea imobilului

Un alt aspect esential este identificarea precisa a imobilului care face obiectul tranzactiei. Acest lucru ar trebui sa includa:

  • Adresa: adresa exacta a apartamentului care se vinde trebuie sa fie specificata in mod clar.
  • Suprafata utila si construita: informatii detaliate privind suprafata utila si suprafata construita a apartamentului.
  • Numarul cadastral: este un identificator unic pentru fiecare imobil si trebuie inclus in contract.
  • Alte detalii: informatii cum ar fi numarul de apartament, numarul de camere, etajul, scara, blocul, orasul si judetul ar trebui sa fie mentionate in mod corespunzator.

Pretul de vanzare si modalitatea de plata

Un alt element important il reprezinta stabilirea pretului de vanzare si a modalitatii in care se va face plata. Trebuie sa fie specificate urmatoarele detalii:

  • Pretul pe care cumparatorul este dispus sa-l plateasca vanzatorului pentru apartament.
  • Cum va fi efectuata plata: in numerar, prin transfer bancar sau poate prin intermediul unui credit ipotecar.

👉 Alegerea casei perfecte poate fi o misiune dificilă, mai ales când vine vorba de stadiul de construcție. Echipa noastră te pune la curent cu diferențele dintre casele la roșu, la gri și la alb, pentru a lua o decizie informată. Află ce presupune fiecare stadiu, care sunt avantajele și dezavantajele fiecăruia și ce aspecte trebuie să iei în considerare pentru a face o investiție inteligentă.

Daca te intrebi care este suma minima dintr-un contract de vanzare-cumparare, afla ca in Codul Civil nu este prevazuta o limita a valorii contractului. Deci nu exista nicio suma minima si nicio suma maxima care poate fi trecuta intr-un contract de vanzare-cumparare imobil. Important este ca intentia de vanzare sa fie una reala, iar pretul sa reflecte valoarea imobilului. 

Totusi, este important sa ai in vedere ca nu exista un contract de vanzare-cumparare imobil fara o plata efectiva. Intr-un astfel de context, se poate opta pentru un contract de donatie.

Data si locul incheierii contractului

De asemenea, este important sa se inregistreze data si locul exact in care contractul a fost incheiat. De obicei, aceasta se intampla la biroul notarului public, care asigura autenticitatea tranzactiei.

Semnatura partilor contractante

Nu in ultimul rand, iti amintim ca un contract de vanzare-cumparare nu este valabil fara semnaturile partilor implicate. Aceste semnaturi trebuie sa fie aiba loc in fata notarului public, pentru a asigura validitatea juridica a documentului.

👉Iata un model de contract de vanzare-cumparare imobil pe care il poti parcurge, pentru a te familiariza cu elementele sale. Totusi, tine cont ca nu toate contractele de vanzare-cumparare arata la fel, astfel ca modelul de mai jos poate fi modificat in functie de context si poate fi folosit ca inspiratie si pentru un contract de vanzare-cumparare imobil intre parinti si copii.

Clauze suplimentare

Pe langa aceste informatii, contractul de vanzare-cumparare poate contine si alte clauze:

  • Clauza de garantie. Vanzatorul poate garanta ca apartamentul nu are sarcini sau litigii care ar putea afecta tranzactia.
  • Clauza penala. Aceasta clauza poate stabili o suma de bani care trebuie platita de catre partea care nu-si respecta obligatiile contractuale.
  • Clauza de reziliere. In cazul in care una dintre parti nu-si indeplineste obligatiile, contractul poate fi reziliat, conform acestei clauze.
  • Promisiune de cumparare. Prin aceasta clauza, vanzatorul poate fi obligat sa ofere cumparatorului oportunitatea de a cumpara apartamentul, chiar daca are alte oferte.

Tine cont ca este esential ca un contract de vanzare-cumparare a unui apartament sa fie intocmit de un notar public, pentru a asigura o tranzactie fara probleme si pentru a proteja interesele ambelor parti implicate. Prin respectarea tuturor aspectelor esentiale si a legilor in vigoare, tranzactia de cumparare a unui apartament poate decurge fara dificultati.

👉 Agentii imobiliari din echipa SudRezidential te pot ajuta sa parcurgi procesul de achizitie fara batai de cap. Acceseaza sudrezidential.ro si ia legatura cu unul dintre colegii nostri, pentru a intra cat mai curand in posesia locuintei dorite!

Care este diferenta dintre contract si antecontract de vanzare-cumparare imobil

In unele cazuri, inainte de incheierea contractului de vanzare-cumparare a unui imobil, intre vanzator si cumparator se poate incheia si un precontract de vanzare-cumparare apartament, cunoscut si sub denumirea de „promisiune bilaterala de vanzare-cumparare” sau „antecontract de vanzare-cumparare”.

Prin intermediul acestui document, vanzatorul se obliga sa vanda imobilul potentialului cumparator, iar acesta din urma se obliga sa il cumpere. De aceea, un astfel de document se incheie, de cele mai multe ori, atunci cand imobilul care urmeaza sa fie achizitionat are un termen de finalizare in viitor, spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, care se semneaza atunci cand toate conditiile au fost indeplinite si partile sunt pregatite sa-si asume obligatiile inscrise in contract.

Asadar, diferenta dintre contractul si antecontractul de vanzare-cumparare se refera, in mare parte, la stadiul in care se afla tranzactia si la obligatiile partilor.

👉 Daca te intereseaza sa achizitionezi un imobil intr-un proiect rezidential aflat in dezvoltare, descopera acest apartament tip studio in stadiu de constructie, care face parte din Studio Plus Residence 2 – unul dintre cele mai cautate si bine vandute proiecte rezidentiale din Metalurgiei Park Residence. Apartamentul poate fi o investitie excelenta pentru viitor, deoarece se afla la numai 8-10 minute de mers fata de statia de metrou Aparatorii Patriei.

Obligatiile vanzatorului la pregatirea contractului

Primul lucru pe care vanzatorul trebuie sa-l faca la pregatirea contractului de vanzare-cumparare este sa dovedeasca printr-un act (contract de vanzare-cumparare, contract de donatie, certificat de mostenitor etc.) ca este proprietarul actual al imobilului. Mai apoi, acesta trebuie sa faca si dovada faptului ca si-a achitat la zi obligatiile catre stat, prin intermediul certificatului fiscal, eliberat de Administratia Judeteana a Finantelor Publice.

Pe langa aceste lucruri, vanzatorul trebuie sa dovedeasca printr-un act si ca nu are datorii fata de asociatia de proprietari.

Nu in ultimul rand, vanzatorul trebuie sa puna la dispozitia notarului public toate documentele necesare pentru identificarea detaliata a imobilului.

Acte necesare la vanzare

Acum ca ai aflat care sunt elementele cheie ale unui contract de vanzare-cumparare si ce obligatii are vanzatorul, iata care sunt actele necesare pentru vanzarea unui apartament:

  • Cartea de identitate (C.I.);
  • Actul de proprietate asupra apartamentului;
  • Certificatul fiscal de vanzare al imobilului, care dovedeste ca actualul proprietar si-a achitat la zi obligatiile catre stat;
  • Documentatia cadastrala, care cuprinde masuratorile si datele tehnice ale unui imobil;
  • Extrasul de carte funciara;
  • Certificatul de performanta energetica, eliberat de un auditor energetic atestat;
  • Adeverinta eliberata de asociatia de proprietari/locatari, care atesta faptul ca proprietarul si-a achitat la zi obligatiile.

👉 Daca achizitionezi imobilul printr-un credit bancar, trebuie sa stii ca certificatul de performanta energetica poate influenta decizia bancii in ceea ce priveste acordarea sumei de care ai nevoie. De aceea, asigura-te ca alegi un imobil cat mai eficient energetic, cum este si acest apartament cu 3 camere, aflat in ansamblul rezidential Galaxy Park Residence – un proiect pre-certificat verde, de catre Consiliul Cladirilor Verzi din Romania (RoGBC).

Taxe pe care le achita vanzatorul

Vanzatorul trebuie sa achite unele taxe atat in cadrul procesului de incheiere a contractului de vanzare-cumparare, cat si dupa ce a avut loc vanzarea imobilului. 

Pentru incheierea contractului, asa cum ai putut observa si mai sus, este nevoie de extrasul de carte funciara si de certificatul de performanta energetica. Ambele presupun costuri care trebuie achitate de catre vanzator. In timp ce extrasul de carte funciara poate costa aproximativ 65 de RON, eliberarea certificatului de performanta enegretica, in cazul in care proprietarul nu il detine deja, poate costa cateva sute de lei.

Impozitul la vanzarea unui imobil

Taxele mentionate mai sus nu sunt singurele cheltuieli ale vanzatorului.

Dupa ce a avut loc transferul de proprietate a imobilului, vanzatorul trebuie sa plateasca impozit pe venit. Conform art. 111 din Codul Fiscal, in 2024, acesta este de 3% pentru imobilele detinute de pana la 3 ani inclusiv sau de 1% pentru cele detinute pe o perioada mai mare de 3 ani.

Obligatiile cumparatorului la pregatirea contractului

Conform art. 1.719 din Codul Civil, cumparatorul are 2 obligatii principale: sa preia bunul vandut, in cazul acesta, imobilul, si sa plateasca pretul stabilit de comun acord, in contractul de vanzare-cumparare.

In cazul in care cumparatorul achita contravaloarea imobilului prin intermediul unui credit ipotecar, atunci incheierea contractului de vanzare-cumparare poate avea loc numai dupa ce cumparatorul primeste aprobarea sumei solicitate din partea bancii.

Acte necesare la cumparare

Spre deosebire de vanzator, in cazul in care plata imobilului se face din surse proprii, cumparatorul trebuie sa prezinte doar cartea de identitate, la notariat. 

Daca, insa, achizita are loc printr-un credit bancar, pentru aprobarea acestuia, cumparatorul trebuie sa prezinte bancii si alte documente necesare, cum ar fi adeverinta de venit, certificatul de eficienta energetica, extrase din documentatia cadastrala etc.

Taxe pe care le achita cumparatorul

Cine plateste actele la vanzarea unei case? Daca esti viitor proprietar, atunci cu siguranta te-ai intrebat cel putin o data cat costa actele de vanzare-cumparare a unei case. Ei bine, afla ca, in calitate de cumparator, trebuie sa platesti onorariul perceput de biroul notarial unde se semneaza contractul de vanzare-cumparare. Suma care trebuie platita nu este una fixa, ci se calculeaza in functie de valoarea apartamentului, conform grilei notariale.

Apoi, dupa ce cumperi un imobil si intri in posesia lui, trebuie sa te prezinti la Directia de Impozite si Taxe Locale in cel mult 30 de zile de la semnarea contractului de vanzare-cumparare. Acest lucru este necesar pentru a putea realiza schimbarea de rol fiscal, care se poate efectua dupa eliberarea unui duplicat de contract vanzare-cumparare apartament.

Un alt lucru pe care trebuie sa il faci dupa ce intri in posesia imobilului este sa inchei o asigurare pentru locuinta. In Romania, asigurarea PAD este obligatorie pentru toti proprietarii de imobile.

In concluzie, inainte sa achizitionezi un imobil, este important sa citesti cu atentie contractul de vanzare-cumparare si sa cunosti toate detaliile incluse, deoarece acestea reprezinta atat drepturile si obligatiile tale, cat si pe cele ale vanzatorului. Apoi, dupa semnarea contractului de catre ambele parti, devii oficial noul proprietar al imobilului.

Sursa foto: Shutterstock, Shutterstock 

Trimite Mesaj
Suna
Locatie

SudRezidential.ro iti ofera o experienta cat mai personalizata in procesul de cautare a proprietatii imobiliare potrivite. In acest scop folosim cookie-uri pentru a personaliza continutul anunturilor si pentru a analiza traficul.