In procesul de achizitie a unei proprietati, gasirea locuintei ideale este doar primul pas important pe care-l faci. Un alt aspect esential pe care trebuie sa il ai in vedere ca viitor proprietar il reprezinta intabularea si realizarea cadastrului. Aceste doua procese legale sunt vitale pentru a-ti asigura dreptul de proprietate asupra imobilului si pentru a evita eventuale probleme juridice in viitor.
Descopera in cele ce urmeaza tot ce trebuie sa stii despre intabularea casei si despre cadastru: ce presupun aceste procese, care sunt documentele necesare si cat costa.
- Cadastrul casei: cum se realizeaza si de ce documente ai nevoie
- Intabularea casei: cum se realizeaza si de ce documente ai nevoie
- Legatura dintre cadastrul si intabularea unui apartament
- Intabularea si cadastrul: situatii speciale care necesita abordari diferite
- Intabularea si cadastrul: alte situatii particulare
Cadastrul casei: cum se realizeaza si de ce documente ai nevoie
Pentru ca intabularea imobilului in Cartea Funciara nu poate avea loc fara documentatia cadastrala, primul subiect pe care il abordam in acest articol este cadastrul. Afla in continuare mai multe detalii.
Ce este cadastrul si ce scop are?
Ce inseamna cadastru la o casa? Conform definitiei din DEX, cadastrul reprezinta totalitatea lucrarilor tehnice pentru stabilirea precisa a suprafetelor funciare, cu toate caracteristicile lor. Cu alte cuvinte, prin cadastru se urmaresc:
- Identificarea si amplasarea exacta a unui imobil, precum si descrierea unei proprietati din punctul de vedere al alcatuirii sale. De exemplu, pentru apartament se stabilesc dimensiunea, suprafata acestuia, numarul de camere etc.
- Inregistrarea corecta a drepturilor de proprietate;
- Stabilirea taxelor de impozitare.
👉 In documentatia cadastrala se mentioneaza atat suprafata utila a unui imobil, cat si suprafata construita. Afla care este diferenta dintre acestea si de ce e important sa le iei in calcul inainte sa faci o achizitie!
Cine realizeaza cadastrul si ce pret are cadastrul
Este necesar ca de lucrarile cadastrale sa se ocupe o firma specializata, printr-un inginer cadastrist.
Ce pret are cadastrul? Costul cadastrului pentru o casa sau orice alt imobil se imparte in doua categorii: onorariul perceput de executantul lucrarilor si taxele solicitate de Oficiul de Cadastru si Publicitatea Imobiliara – O.C.P.I. – (institutie cu arie de actiune judeteana care supravegheaza procesele de cadastru si intabulare). Din acest motiv, nu exista un pret general valabil, ci poate fi diferit in functie de firma la care apelezi, insa, de regula, pretul total ajunge la cateva sute de lei.
Documente necesare pentru cadastru
Iata care sunt documentele necesare pentru cadastrul unui apartament:
1. Actele de proprietate (copie legalizata), dupa caz:
- In cazul dobandirii prin mostenire (succesiune): certificat de mostenitor si declaratie notariala de transcriere (doar pentru actele netranscrise in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni) – in original.
- In cazul achizitionarii de la o persoana fizica/juridica: contract de vanzare-cumparare sau contract de schimb sau act de donatie – copie legalizata;
- In cazul dobandirii prin Judecatorie, in baza unei sentinte civile: sentinta civila cu mentiunea definitiva si irevocabila – copie conforma cu originalul (duplicat) emis de Judecatorie si dovada achitarii sultei (daca exista) – copie legalizata.
2. Certificatul fiscal eliberat de Primarie – Directia Taxe si Impozite;
3. Cartea de identitate a proprietarului – copie xerox.
Pe langa documentele de mai sus, pentru inscrierea unei constructii noi mai sunt necesare si urmatoarele:
4. Cerere de receptie si inscriere;
5. Declaratia pe proprie raspundere cu privire la identificarea imobilului masurat;
6. Certificatul de performanta energetica a cladirii.
👉 Descopera la ce sa fii atent cand se face receptia unei case: care sunt sfaturile de la ANPC!
Procedura de cadastrare a unei case
Etapele pe care trebuie sa le parcurgi in procesul de cadastrare sunt urmatoarele:
In calitate de proprietar, trebuie sa pregatesti si sa pui la dispozitia firmei de cadastru actele necesare efectuarii masuratorilor si intabularii. Apoi, firma verifica actele si intocmeste documentatia care contine o parte tehnica, formata din schita cadastrala, planuri, calcule, memoriu tehnic etc., si o parte juridica, formata din actele de proprietate, certificatul fiscal, declaratii notariale etc. Documentatia este depusa mai apoi la Oficiul de Cadastru, unde primeste numar cadastral, in urma unei verificari tehnice efectuate de un inspector de cadastru.
Dupa aceasta verificare tehnica, documentatia se trimite la Biroul de Carte Funciara, unde imobilul este inscris in Cartea Funciara, in urma unei verificari juridice efectuate de un registrator de carte funciara. Dar ce inseamna carte funciara? Aceasta este un registru public din Romania, care cuprinde evidenta juridica exacta a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice și juridice dintr-o localitate.
Dupa ce Oficiul de Cadastru avizeaza documentatia, aceasta iti va fi restituita tie.
Important de retinut: Raspunderea pentru corectitudinea intocmirii documentelor tehnice de cadastru, precum si pentru corespondenta acestora cu realitatea din teren revine persoanei autorizate sa execute lucrari de cadastru.
Cat dureaza actualizarea cadastrului? Ei bine, in regim normal, actualizarea cadastrului are loc in 15-20 de zile lucratoare de la depunerea cererii.
👉 Pentru a trece cat mai usor prin acest proces, orienteaza-te spre o companie imobiliara care iti ofera, pe langa asistenta in alegerea locuintei, si asistenta juridica, asa cum este si SudRezidential.ro.
Intabularea casei: cum se realizeaza si de ce documente ai nevoie
Acum ca ai vazut cum poti obtine documentatia cadastrala de care ai nevoie pentru intabularea imobilului, descopera in cele ce urmeaza cum poti obtine intabularea casei si ce documente sunt necesare in acest scop.
Ce este intabularea si ce scop are
Pe scurt, intabularea este procedura de inscriere in Cartea Funciara a dreptului tau de proprietate. Daca te intrebi ce inseamna mai exact asta, afla ca intabularea unei proprietati imobiliare in Cartea Funciara presupune precizarea, la zi, a numelui tau in calitate de proprietar, dar si alte informatii care stabilesc cu precizie locul si detaliile referitoare la proprietate (vecinatati, suprafata), drepturi personale, ipoteci si oricare alte litigii judiciare care au legatura cu o proprietate privata sau publica.
Daca un imobil nu este inscris in Cartea Funciara, inseamna ca nu are actele de proprietate complete. Asta inseamna ca nu poate fi instrainat si nu poate reprezenta garantie pentru alte operatiuni care sa-l angajeze pe detinator, fie vanzare sau inchiriere.
Documente necesare pentru intabularea casei
Iata lista completa cu documentele de care ai nevoie pentru intabularea unui imobil:
- Actele de proprietate ale imobilului (contract de vanzare-cumparare, proces-verbal de predare-primire in cazul in care imobilul a fost cumparat de la stat, sentinta civila, certificat de mostenitor etc.);
- Certificat fiscal, cu specificatia pentru cadastru si intabulare, obtinut de la Administratia Financiara – in original;
- Cartea de identitate a proprietarului;
- Cerere-tip completata si semnata de proprietar – pusa la dispozitie de expert cadastru;
- Declaratie privind limitele proprietatii pentru care se executa dosarul de cadastru si intabulare – pusa la dispozitie de expert cadastru;
- Cerere de inregistrare in Cartea Funciara – pusa la dispozitie de expert cadastru.
La fel ca in cazul documentatiei pentru cadastru, si in acest caz poti sa apelezi la firme specializate care sa te ajute in acest proces.
Cat dureaza intabularea la notar? Dupa primirea cererii de intabulare in Cartea Funciara, O.C.P.I. elibereaza incheierea de intabulare, in general, in termen de 7 zile.
Procedura de intabulare
Daca vorbim despre prima intabulare in Cartea Funciara, atunci imediat dupa realizarea cadastrului, poti solicita si intabularea imobilului la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (O.C.P.I.) competent.
In cazul in care ai achizitionat un apartament printr-un contract de vanzare-cumparare sau orice alt tip de act prin care se transmite, se modifica, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public este obligat sa ceara, din oficiu, inscrierea in Cartea Funciara la O.C.P.I.
Cat costa intabularea unei case? In ceea ce priveste tarifele percepute pentru intabularea dreptului de proprietate, acestea sunt stabilite prin Ordinul publicat in iulie 2024 pentru modificarea si completarea Ordinului directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara nr. 16/2019. Acesta cuprinde informatii atat in ceea ce priveste pretul de intabulare pentru o casa veche, cat si pretul pentru intabularea unei case noi sau a unui teren.
Legatura dintre cadastrul si intabularea unui apartament
Asa cum probabil ai dedus pe parcursul acestui articol, intabularea si cadastrul se realizeaza concomitent. Adica, in urma documentelor cadastrale, imobilul este inscris in Cartea Funciara. Aceste proceduri se realizeaza atunci cand se intocmeste la notariat un act de vanzare-cumparare, de donatie ori de schimb sau in cazul in care proprietarii unui imobil doresc sa obtina un credit ipotecar si doresc sa garanteze cu acesta.
Asadar, in timp ce cadastrul consta in operatii tehnice, adica masuratori si intocmiri de planuri, intabularea unui apartament sau a unei case consta in efectuarea unei operatiuni juridice care sa te asocieze pe tine, in calitate de proprietar, cu imobilul pe care il detii.
👉 Procedura de cadastru si intabulare poate fi mai facila pentru apartamentele revandute, si asta din perspectiva documentatiei. In plus, apartamentele revandute pot fi mult mai atractive din punctul de vedere al costurilor si pot fi mult mai bine conectate la facilitatile din oras.
Se poate poate face cadastru fara intabulare?
Daca vorbim despre inscrierea unei constructii noi in Cartea Funciara, radierea unei constructii sau modificarea suprafetei unui imobil, atunci acestea nu se pot realiza fara intabulare. In schimb, pentru operatiuni cadastrale pe flux intrerupt, precum alipirea unor parcele cadastrale sau reapartamentarea imobilului, atunci acestea pot avea loc si fara intabularea casei sau apartamentului.
Intabularea dreptului de proprietate si cadastrul: situatii speciale care necesita abordari diferite
Desi majoritatea proceselor de intabulare si cadastrale urmaresc pasii mentionati in acest articol, exista anumite situatii speciale care necesita abordari diferite. Descopera in continuate cateva exemple.
Intabularea unei case construite inainte de 1990
Una dintre cele mai comune dificultati intalnite la intabularea unei case construite inainte de 1990 este lipsa autorizatiei de constructie a casei respective. Totusi, este important de stiut ca, asa cum spune legea 7/1996 (Legea cadastrului si intabularii) cu modificarile si completarile ulterioare, si constructiile edificate inainte de august 2001, fara autorizatie de constructie, se pot intabula.
Pentru intabularea unei case fara autorizatie de constructie, autoritatile locale vor emite certificatul de atestare a edificarii constructiei in baza urmatoarelor inscrisuri:
- expertiza tehnica calitativa intocmita de catre un expert MLPat, pentru a stabili daca aceasta intruneste cerintele fundamentale (structura de rezistenta, securitatea la incendiu);
- memoriu tehnic arhitectura intocmit de catre un arhitect autorizat;
- documentatie cadastrala realizata de catre o persoana fizica sau juridica autorizata in domeniul topografiei, geodeziei si al cadastrului.
Intabularea dreptului de proprietate a unei case mostenite
O alta situatie speciala in care nu detii un contract de vanzare-cumparare si, cel mai probabil, casa care trebuie intabulata a fost construita inainte de 1990, este mostenirea.
In cazul in care ai mostenit o casa construita inainte de 1990, este necesar sa dispui de documentele de mai sus, plus certificatul de mostenitor eliberat de catre notarul instrumentator.
Daca, in schimb, locuinta mostenita are autorizatie de constructie si toate documentele in regula, este suficient sa prezinti documentele necesare si sa soliciti notarului incheierea de intabulare rezultata in urma efectuarii succesiunii. In general, documentul se elibereaza in aproximativ 2-3 saptamani de autentificare.
Intabularea si cadastrul: alte situatii particulare
Pe langa intabularea unui apartament, si terenurile sau constructiile noi trebuie intabulate. Iata cateva detalii bine de stiut in astfel de cazuri.
Intabularea terenului
Atunci cand vorbim despre terenuri intabulate, cadastrul si intabularea sunt necesare pentru inscrierea lor in Cartea Funciara.
In acest caz, operatiunile dureaza intre 30 si 90 de zile, in functie de rezultatele avizarii planului parcelar. Daca planul parcelar este avizat, te poti bucura de o procedura simplificata de intabulare teren, care cuprinde:
- Verificarea tehnica a terenului;
- Verificarea pe teren;
- Intocmirea documentatiei cadastrale;
- Obtinerea intabularii in aproximativ 30 de zile daca dosarul cadastral este bine realizat.
In cazul in care planul parcelar nu este avizat, mai este necesara incadrarea in tarla. Pentru intabularea si cadastrul terenului intravilan sau extravilan, sunt necesare mai multe informatii care trebuie avizate de catre Primaria in raza careia se afla terenul.
Intabularea unei constructii noi
Procesul de intabulare a unei constructii noi este mai complex decat in mod normal deoarece necesita mai multe documente. Iata care sunt acestea:
- Cartea de identitate a proprietarului in original si copie;
- Acte de proprietate pentru teren, in copie;
- Plan de amplasament anterior avizat, in copie;
- Extras de carte funciara, nu mai vechi de 30 de zile;
- Autorizatie de constructie, in original sau copie legalizata;
- Planurile autorizatiei de construire vizate spre neschimbare (de Primarie);
- Proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, in original sau copie legalizata;
- Certificat de atestare a edificarii constructiei, in original sau copie legalizata;
- Certificat fiscal cu valoarea de impozitare a constructiei – nu mai vechi de 30 de zile;
- Asigurare obligatorie PaD.
In concluzie, asa cum ai observat pe parcursul acestui articol, intabularea casei si cadastrul sunt pasi esentiali pentru orice proprietar care isi doreste sa-si protejeze dreptul la proprietate si sa evite situatii legale neplacute pe termen lung. Parcurgerea ambelor procese te asigura ca locuinta este inregistrata corect si recunoscuta oficial de autoritati ca aflandu-se in proprietatea ta. Daca ai nevoie de sprijin pentru gasirea unei proprietati sigure si pentru obtinerea documentatiilor necesare, echipa SudRezidential.ro este aici sa te ajute.
Sursa foto: Shutterstock, Shutterstock, Shutterstock.
